El costo de las propiedades
Personalmente, considero que las propiedades en Chile son caras. Sin embargo, me lo cuestioné aún más cuando (en momentos de ocio) me puse a observar un show que se llama “Fixer Upper“, donde una pareja de Texas, EEUU, repara y remodela casas viejas. Me llamó mucho la atención que una vez finalizadas las casas usualmente tienen una superficie de 2000 ft2 (equivalente a 186 m2) y un costo de más o menos $150 mil USD (equivalente a 3800 UF) dependiendo de los arreglos y del presupuesto de los compradores. ¿Estoy loca o están de acuerdo conmigo en que en Chile no se puede acceder a una propiedad de más de 100 m2 con un presupuesto de 3800 UF? (es posible que haya, pero probablemente con muchos arreglos que realizar y/o muy lejos de la ciudad).
Considerando que los habitantes en Texas tienen un salario promedio mucho más abultado que un Chileno promedio, me empecé a preguntar dónde podría encontrar información de salarios y costo de propiedades. Hallé información parcelada de salarios por país (generalmente el salario bruto sin descontar impuestos) y viviendas. Sin embargo, continuando la búsqueda di con la página web preciosmundi.com 1, que tiene datos estandarizados de América, África, Asia, Europa y Oceanía. Estos datos estandarizados indican el costo de las viviendas en el centro de la ciudad o en las afueras por m2 y el salario promedio mensual neto (una vez que los impuestos han sido descontados) en $USD y euros. Las páginas web pueden ser sospechosas con respecto a la información que entregan, por lo tanto la pasé por un revisor de plagios (www.scamdviser.com), el que indicó que la página era “legítima”. Por otra parte, preciosmundi.com indica que sus valores están actualizados a enero del 2022.
¿Qué hice con los datos?
Confiando en la autenticidad de la página web, asumí que una familia de 2 adultos, 2 infantes y entre 2 y 4 mascotas pequeñas vive muy bien en 140 m2 (1500 ft2), considerando 3 habitaciones, 2 baños, una cocina grande y un home office (muy necesarios en tiempos de pandemia). En base a esta asunción, compilé los datos para todos los países de América disponibles en esta web y estandaricé el costo de las viviendas a 140 m2 en $USD considerando casas en la ciudad o en las afueras de la ciudad. Después compilé los datos de salario promedio neto mensual en $USD, los que multipliqué por 12 para obtener el salario promedio anual. Finalmente, compilé los valores de las tasas de interés aplicadas a los créditos hipotecarios en distintos países de América (en %).
Los resultados los grafiqué utilizando Vizzlo.
Vivir ¿en o en las afueras de la ciudad?
Para las Américas, vivir en la ciudad es en general bastante más caro que vivir en las afueras de la ciudad, en promedio se observa un 40% de aumento en el costo de las propiedades en las ciudades. Hay algunas excepciones (Jamaica y Honduras) donde el costo de las propiedades en las afueras de la ciudad es mayor (Plot 1).
¿Es la razón costo de la vivienda versus salario razonable?
Esta sección y la próxima las hice en base a una propiedad de 140 m2 en la ciudad.
En el Plot 2 se puede observar que en general a medida que aumenta el salario promedio anual de los distintos países de América, también aumenta el valor de la vivienda en la ciudad (R2 = 0.74). Países desarrollados como EEUU y Canadá, a pesar de tener las propiedades más onerosas, también tienen los mejores salarios, lo que da como resultado razones entre el valor de la propiedad versus salario neto anual ≤ 20 (diámetro de la circunferencia). Países como Honduras, México, Bolivia, Costa Rica, Ecuador y Panamá tienen razones intermedias (> 20 y ≤ 40). República Dominicana, El Salvador, Guatemala, Colombia, Haití, Nicaragua, Chile (44), Brasil y Paraguay tienen razones intermedias a significativas (> 40 y ≤ 50). Finalmente Perú, Uruguay, Argentina y Cuba tienen las peores razones (>50), lo que se traduce en que el costo de la propiedad es mucho mayor al salario neto anual promedio.
¿Existe alguna relación entre el costo de la vivienda, el salario y las tasas de interés de los créditos hipotecarios?
En el Plot 3 se pueden observar los mismos ejes que en el Plot 2; sin embargo, el tamaño de la circunferencia se relaciona con las tasas de interés aplicadas a los créditos hipotecarios en cada uno de los países de América. No se encontraron relaciones directas entre el salario anual neto y el impuesto de los créditos (R2 = -0.34) y tampoco al analizar el costo de la propiedad y el impuesto (R2 = -0.05).
Con respecto a los distintos países de América, sólo EEUU, Canadá y Puerto Rico tienen tasas de interés ≤ 5%. Chile (5.2%), Cuba, Panamá, Guatemala, Jamaica, Uruguay, Bolivia, Brasil, Costa Rica, El Salvador y Perú tienen tasas de interés > 5% y ≤ 10%. Ecuador, México, Honduras, Colombia, Paraguay, República Dominicana, Nicaragua y Haití tienen un interés > 10% y ≤ 20%. Finalmente, Argentina destaca con un 40% de tasas de interés. En este aspecto, podría decir que en Chile aún tenemos tasas de interés interesantes, siendo las más bajas de Sudamérica.
¿Son las propiedades caras en Chile?
Después de realizar este análisis, creo que el mayor problema en Chile es la existencia de una desproporción entre el salario neto promedio y el costo de la vivienda (considerando las asunciones de este escrito). Una de las posibles razones fue publicada en Ciper el 2019 por Perucich y Aguirre 2, quienes indican la existencia de un estancamiento de las remuneraciones en Chile 2. Para estos autores, las “típicas razones” de la industria inmobiliaria ante el aumento del costo de las propiedades, como por ejemplo la falta de terrenos o las regulaciones más estrictas, no son la justificación principal de este incremento, sino la especulación sobre el mercado de la vivienda, lo que consideran grave en un país donde los salarios se han estancado 2.
Personalmente, creo que al tener 2 monedas, el peso chileno, en el que la mayoría de los salarios “estancados” son transados y la unidad de fomento (UF) en la que la mayoría de las propiedades son transadas, genera un desbalance, ya que esta última moneda (al parecer y según mi percepción) ha aumentado desproporcionalmente en las últimas décadas en comparación con los salarios de los chilenos. Con respecto a este punto y considerando que si la UF sigue incrementando como lo viene haciendo, habrá muchas familias que no podrán pagar los créditos hipotecarios a los que han accedido, y, citando textualmente a Perucich y Aguirre (2019), “No olvidemos que fue justamente la relación entre endeudamiento y acceso a la vivienda lo que desencadenó la última gran crisis socioeconómica planetaria.”
Conclusiones
Para terminar, creo que es importante plantearse la posibilidad que las propiedades sean transadas en pesos chilenos y no en UF. La mayoría de los cobros en Chile (AFP, seguro de vida, seguro de accidente, Isapre, colegios, propiedades, entre otros) se hacen en UF, lo lógico sería que nuestros sueldos también fueran en UF. Si no nos van a pagar en UF, me parece lógico que los cobros sean en peso chileno, o ¿es muy tonto lo que estoy escribiendo? Es probable que necesite el consejo de algún o alguna economista para que clarifique mis pensamientos.
Referencias
1 Rodríguez, V. Preciosmundi.com. Accedido 16.02.2022
2 Perucich, F. y Aguirre, C. 2019. Viviendas a precios demenciales: causas y responsables. Ciper, 12 julio 2019.